不動産鑑定士エキスパートをサーチいたします

不動産鑑定士の仕事

• 働く場として不動産鑑定事務所、不動産会社の鑑定部門、銀行の担保評価部門や信託部門、会計事務所、富裕層向けコンサルティング会社、鉄道会社の用地管理部署、独立開業などがあります。
• 不動産鑑定事務所での仕事は、幅広いのが特徴です。
  • 国・都道府県・市区町村からの土地評価
  • 裁判所からの競売物件の評価などの公的な仕事
  • 銀行からの担保評価
  • 会計事務所からの企業不動産の時価評価、売買の目安とするための鑑定評価
  • その他、勤務する会社の事業に関する仕事やコンサルティング業務など
• フィールドワーク
  • 不動産の登記に関する情報を確認
  • 物件がある場所にかかわる各種法令（都市計画法や建築基準法）の調査
  • 上下水道・ガスなどの引込み状況の調査
  • 物件の現地調査
• デスクワーク
  • 調査した不動産の状況をまとめ、それに基づいて鑑定評価を行ってそれを書面にまとめる
  • 取引事例や建設物価などのデータや、市況の確認
  • 収益物件については賃料などの固有のデータのほか、金利などのデータ収集
  • 鑑定評価報告書の作成、確認
• 不動産系
  • 不動産鑑定事務所や不動産会社に勤務
  • 不動産鑑定評価業務を中心とする業務
• 金融系
  • 銀行、信託銀行等では、個人や企業にお金を貸す際に、その不動産の担保を評価する部門
  • 資産運用会社では、実際の資産運用ではなく、投資対象となる不動産の判断材料を作成
• その他
  • 「会計系」や「コンサルティング系」でも活躍の場があります。
• デューデリジェンス
  • デューデリジェンス（不動産の投資判断材料の作成）は、それによって投資家が投資するかどうかを決定する、重要な判断材料となるものになります。
• 信託業務
  • 信託業務とは、不動産の所有はオーナーに残したまま、その不動産を貸したり建物を改装したりといった運営を銀行等に行わせて、オーナーはその不動産の運営から得たお金の一部をもらうという業務です。
• IFRS
  • IFRS（国際財務報告基準）とは、世界110カ国以上で採用されている会計基準で、国際的に活躍する企業が避けては通れない基準です。このIFRSでは、不動産の公正な時価評価が求められており、その評価を行うのが不動産鑑定士ということになります。
• コンサルティング
  • コンサルティングを行う場面では、弁護士や司法書士・税理士等と組んで富裕層向けの資産運用コンサルティングを行ったり、企業が持つ不動産を有効に活用して企業価値の向上を図るCRE戦略のアドバイスを行うといったことがあります。

不動産鑑定士の仕事は、不動産を鑑定評価することです。不動産の鑑定評価とは、その不動産の効用を最大限に発揮する使用方法を前提とした経済価値を貨幣額で表示することです。この報告書に基づいて、投資家や依頼主は、金額の大きいい判断をするわけですから、大きな責任を負っています。

不動産鑑定士になるには

• 資格取得には国家試験に合格する必要がありますが、2006年度（平成18年度）の試験から受験資格が撤廃されました。
• 1次試験の短答式は、不動産に関する行政法規、不動産の鑑定評価に関する理論の2科目。2次試験の論文式は、民法、経済学、会計学、不動産の鑑定評価に関する理論の4科目。（1次試験の合格者は2年間は1次試験が免除となります）
• 実務修習があり、登録を受けた実務修習機関において、3種類のコースに従って実地演習などを受ける必要があります。期間は1年・2年・3年の3種類（コース）があり、単元は「講義」「基本演習」「実地演習」の3単元で構成されています。
• 合格率は、1次試験が約30%、2次試験が約13%、実務習得が約 87% 。

不動産鑑定士は、国家資格となり、不動産系の資格では最高峰のものです。難易度もさることながら、仕事に必要な知識や仕事自体の難易度も、他の資格より格段に上とされています。国家試験に合格し、実務習得をパスした後、国土交通省において登録を行うことで、不動産鑑定士を名乗ることができます。

不動産鑑定士の報酬

• 厚生労働省の平成28年賃金構造基本統計調査によると、不動産鑑定士の平均年収は46.6歳で692万円となっています。
  • 平均年齢：46.6歳
  • 勤続年数：9.2年
  • 労働時間：165時間/月
  • 超過労働：0時間/月
  • 月額給与：433,500円
  • 年間賞与：1,725,300円
  • 平均年収：6,927,300円
    
  
  平成28年度 不動産鑑定士の年収（規模別）
  
  
  
  平成28年度 不動産鑑定士の年収（年齢別）（男性のみ）
  
  （引用：厚生労働省「平成28年 賃金構造基本統計調査」）

不動産鑑定士で一番高給なのは、現実的なところでは外資系の金融関連会社に勤務することです。当然、能力でかなりの差は出ますが、年収1,000万円とも1,500万円になる場合も少なくありません。 逆に、一番薄給なのは地方の不動産鑑定事務所に実務修習生として入っている期間です。実務修習とは、不動産鑑定士試験に合格してから受けるもので、不動産鑑定士の登録をするのに必要です。

女性の不動産鑑定士

• 女性の社会進出の増加によって女性鑑定士の割合は増える傾向にあります。
• 女性が活躍する場面が着々と増えてきている印象があります。
• 雑居ビルの鑑定評価などでは、収益状況の把握のためにテナントの状況を確認に行くことがあります。そのような場所がホストクラブの場合には女性にしか現地調査ができず、キャバクラなどの場合には男性にしかできないこととなります。女性の不動産鑑定士ならではの仕事の一つです。

不動産鑑定士の仕事は、女性に向く職業と言えます。フィールドワークこそあれども、現地や役所等の調査などがメインであり、いわゆる力仕事という類に当たりません。また、デスクワークにおいても、女性ならではの柔軟な思考力や表現力というものは武器になることが多いでしょう。体力をそれほど必要ともしませんし、勤務時間が極端に不規則というわけでもなく子育てや家事、介護などとの両立もしやすいと言えます。

不動産鑑定士の業務

• 課税のための鑑定評価：
  「路線価」という道路にベースとなる価額を決めます。その時々の社会経済情勢を踏まえ、その地域における標準的な道路（路線）や土地に評価のベースとなる価額を付けていきます。課税の公平性を担保することが求められています。
• 企業会計のための鑑定評価：
  「減損処理」と「賃貸等不動産」にかかわる会計処理を行います。企業会計における不動産の評価なども見直され、不動産鑑定士が重要な役割をになう場面が増えてきました。
• 競売のための鑑定評価：
  不動産競売とは、裁判所が債権者の申し立て等に基づいて不動産を入札にて競りで売り、その売れた金銭でもって債権に充当することをいいます。公共機関がおこなう「公売」でも不動産鑑定士が評価を行います。
• 公的価格算出のための鑑定評価：
  国が毎年公表する地価公示や都道府県が毎年公表する地価調査のもととなる評価を行います。地価公示をおこなう不動産鑑定士は「地価公示鑑定評価員」と呼ばれます。これは公募によって国土交通省にある土地鑑定委員会から選出されます。
• 更生・再生のための鑑定評価：
  会社が更正・再生する際におこなう鑑定評価です。事業を継続する場合にはその事業をおこなう前提での鑑定評価を行います。その一方で、早めの売却を前提とした鑑定評価をおこなう場合にはその事業にしばられることはないので、その土地や建物をもっとも有効に活用できる方法で鑑定評価を行います。
• 再開発・区画整理のための鑑定評価：
  都市の再開発や土地区画整理といった事業は、さまざまな利害がからみます。不動産鑑定士によってしっかりと評価されることにより、公平かつ公正な利害の調整をはかることができ、これらの事業が成り立たせています。
• 証券化のための鑑定評価：
  不動産の証券化とは、「社債や株式などの証券を発行する器であるSPV（Special Purpose Vehicle） を介して、オフィスビルやマンション、ショッピングセンター、物流施設などの、賃貸不動産が生み出す賃料や売却益などの収益を投資家に分配する仕組み」のことをいいます。
• 相続税納税のための鑑定評価：
  不動産鑑定士による鑑定評価で評価することも、相続税の納税申告において認められています。税理士に一任ではなく、不動産鑑定士の評価によって、納税納得して頂けます。
• 担保のための鑑定評価：
  金融機関が住宅ローンや事業資金などを貸す場合には、通常、対象となる建物や土地に抵当権や根抵当権という担保をつけます。土地や建物の適切な担保評価を行います。
• 賃料争いの際の鑑定評価：
  基本的に貸す側も借りる側も、自分に有利な賃料であってほしいと考えることから、一度決まった賃料を動かすことは難しく、裁判になるケースも少なくありません。弁護士からの依頼によって、賃料の鑑定評価を行います。
• 補償のための鑑定評価：
  公共事業には、土地の取得や建物の移転が必要不可欠です。とくに都心部や主要都市でおこなわれる道路の新設などでは、かなりの数にのぼり、土地を取得する交渉が難航します。その際、不動産鑑定士の評価は、専門的職業家としての公平性や公正さを求められておりますので、地権者や地主の説得に用いられます。

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参考・引用

・不動産鑑定士（ja.wikipedia.org）
・不動産鑑定士の仕事（careergarden.jp）
・厚生労働省「平成28年 賃金構造基本統計調査」